קניתם דירה ביוון? המס שאתם חייבים להכיר

נדמה שמאז ומעולם החלום הישראלי האולטימטיבי היה לקנות דירה; ישראלים רבים נמצאים במרוץ הבלתי נגמר לרכישת דירתם הראשונה, ואלה שכבר רכשו - משלמים משכנתא, או מחפשים לקנות נכס נוסף, או משפצים את הנכס הקיים. קשה לדמיין ישראלי שהיה מוותר על ירושת דירה; רצוי יותר מאחת. אולם שלא כמו בישראל, ביוון נהוג לומר שלקבל דירה בירושה - זה לא נכס, זה נטל.

בשנים האחרונות ישראלים רבים רכשו דירות ביוון, בין אם למטרת השקעה, לשימוש עצמי בזמן החופשות, או פשוט בשביל תחושת ביטחון. מעטים מהם מודעים לכך שדירות ובתים ביוון, כמו גם נכסים פיזיים נוספים, עלולים לחייב את בעליהם בתשלום מס מיוחד שאינו מוכר בישראל - מס שנקרה ביוונית טקמיריה (τεκμήρια).

מס הטקמיריה הוא מס מאוד חריג בנוף המיסוי העולמי, ובישראל כמובן שאין לו מקבילה. מטרתו היא להעריך את רמת המחייה של התושב ולמסות אותו בהתאם. ביוון יש לך סיבה מיוחדת: כלכלת המזומן נרחבת ביותר ביוון, כך שפעמים רבות קיים פער בין ההכנסה שהתושב מדווח לבין רמת החיים שלו. לדוגמה: רופא שעובד בבית חולים ממשלתי ומרוויח משכורת בסיסית, אך חי ברמת חיים גבוהה שאינה תואמת את המשכורת הצנועה שלו. החוק היווני חושד שהפער נובע בעיקרו מהכנסה לא מדווחת - לדוגמה, אם הרופא פתח קליניקה פרטית במקביל לעבודתו בבית החולים ולא דיווח על הכנסותיו ממנה - ולכן מבקש לבצע חישוב לא של ההכנסה המתועדת של האזרח, אלא של רמת החיים שלו באותה השנה.

יהיה קל יותר להסביר זאת באמצעות דוגמה. ניקח את גברת קונסטנטיני, רווקה יווניה שעובדת כמורה בבית ספר ממשלתי ומרוויחה שכר צנוע של כ-12,000 אירו בשנה. זוהי ההכנסה שאותה היא מדווחת למדינה. אותה גברת קונסטנטיני ירשה לפני מספר שנים דירה מרווחת בשכונה יוקרתית במרכז אתונה שבה היא מתגוררת. בנוסף, כדי להגיע לבית הספר בנוחות, היא קנתה מכונית יד שנייה עם מנוע בנפח 1,500 סמ"ק.

עבור איזו הכנסה תשלם גברת קונסטנטיני מס הכנסה? המשכורת שלה צנועה ביותר, אולם רשות המיסים היוונית ביצעה חישוב אוטומטי של רמת החיים שלה - 3,000 אירו בתור רמת חיים בסיסית שמחושבת אוטומטית לכל תושב, 8,000 אירו עבור דירה בגודל של כ-120 מ"ר בשכונה טובה באתונה, ועוד 4,000 אירו עבור מכונית בעלת נפח מנוע של 1,500 סמ"ק. בסך הכל, רמת החיים של גברת קונסטנטיני שווה, על פי החישוב האוטומטי של רשות המיסים, 15,000 אירו. בסוף השנה רשות המיסים תודיע לה: מצטערים, רמת החיים שלך גבוהה יותר מהשכר שדיווחת - אנחנו דוחים את ההצהרה שלך על הכנסות בגובה 12,000 אירו, וממסים אותך כאילו הרווחת 15,000 אירו.

ומה לגבי מי שירש דירה שניה או שלישית, או מחזיק בית קיץ עם בריכת שחיה שהיה שייך פעם לדוד עשיר שנפטר, או אפילו שוכר בית מגורים נוסף? כל נכס נוסף המהווה, מבחינת החוק היווני, עלייה ברמת החיים יחושב על פי נוסחה ידועה מראש והנישום יהיה חייב לשלם מס הכנסה, למעשה, על כסף שהוא מעולם לא הרוויח (או לפחות לא דיווח שהרוויח). כמו כן, מבחינת החוק, אין הבדל אם מדובר בדירה בבעלות או בדירה שכורה, שכן המס מוטל על השימוש בנכס - לא על הבעלות עליו.

מה ניתן לעשות? ראשית, ידע הוא כוח - המודעות לקיום המס הזה יכולה לעזור לכם בתכנון הצעדים שלכם קדימה. שנית, מדובר במס המוטל (נכון להיום) אך ורק על מי שהוא תושב לצורכי מס ביוון - כלומר, ככלל, מי שמרכז חייו ביוון והוא מתגורר בה דרך קבע. ברוב המקרים, ישראלים שרכשו דירה להשקעה ביוון, ואינם מתגוררים ביוון, אינם חייבים בתשלום המס הזה. שלישית, אם בכל זאת המס הזה חל עליכם, מומלץ לפנות לרואה החשבון היווני שלכם כדי שידריך אתכם כיצד להקטין את חבות המס כך שתשלמו את המס שאתם חייבים לשלם - ולא אירו אחד יותר.

כשזה מצב העניינים, קל לראות מדוע היוונים להוטים למכור את הדירות שלהם: כל דירה נוספת היא נטל.

הערה חשובה: האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ מס. בכל מקרה של ספק יש לפנות לאיש מקצוע מתאים בישראל או ביוון לקבלת ייעוץ.